小規模テナントのスペース探し五箇条

1.小規模テナントは大家にとって大切なのです。

ニューヨークの78%の小規模テナントは10,000平方フィート以下、56%が5,000平方フィート以下のテナントです。小規模テナントは、ニューヨーク市商業不動産市場の活力源なのです。

2.代理ブローカーを持つことで、良い契約結果につながります。

大家は、常にブローカーと仕事をしています。貴社に代わって、代理ブローカーが大家に連絡をすれば、大家はすぐに、貴社がマーケットリサーチを開始して、的確な情報を得ていると理解し、マーケットに合った条件を提示する必要性があることを理解します。そこへ、テナント代理で経験豊かなブローカー、貴社の時間と経費を大きく削減するのです。

3.マーケットを理解する。

それは面白い。次の棒グラフを見てください。2,500平方フィート~4,999平方フィートのスペースは市場の22%を占めています。5,000平方フィートのスペースが占める割合は何%か分かりますか?

レーダーのスクリーンに現われる映像としては若干大きいでしょう?ゴールドマン・サックスでも『クレインズ』誌の記事に値するほどでもないにしろ、おそらく5,000平方フィートくらいから誰かにとって何らかの意味が生じ始めるのではないですか?

実は、この小規模テナントが非常に意味を持つ誰かが存在します。家主です。彼らは建物を所有して不動産担保ローンを返済しています。こうした「ちっぽけな」テナントから生み出される収入が彼らの生死を決定するのです。多数のブローカーはこうした取引には関心を示さないかもしれないといって、誤解してはいけません。こうした取引は重要なのです。何しろ市場の約58%の話をしているのですから。この割合は、いかなる基準で測ろうと、取るに足らない一部分ではありません。

実は、この小規模テナントが非常に意味を持つ誰かが存在します。家主です。彼らは建物を所有して不動産担保ローンを返済しています。こうした「ちっぽけな」テナントから生み出される収入が彼らの生死を決定するのです。多数のブローカーはこうした取引には関心を示さないかもしれないといって、誤解してはいけません。こうした取引は重要なのです。何しろ市場の約58%の話をしているのですから。この割合は、いかなる基準で測ろうと、取るに足らない一部分ではありません。

ニューヨーク市のオフィス賃貸借市場の58%がそうした小規模な取引によるテナントで構成されていると言うのですか?

そのとおりです。繰り返して述べる価値がありますね。占有面積が5,000平方フィート未満のオフィスのリース契約を締結するテナントは、年間で全体の58%に上ります。ですから、家主または家主の仲介業者が自分とやり取りしたがらないと思われた場合でさえ、ちっぽけなミスター・テナントたるあなたは、市場、建物の所有者、ニューヨーク市の経済、ひいてはマンハッタンの商業不動産市場の基本的な健全性にとって、非常に重要な存在なのです。

オーケー…分かりました…私は重要なんですね。では何を期待できるのでしょうか?

あなたは小規模テナントとして、家主にまともに受け止めてもらうことを期待してよいでしょう。あなたは重要なのです。資産クラスとしての小規模テナントは、家主の収益の相当部分を占めています。したがって、家主にとっての自らの価値を把握することが重要となります。とどのつまり、交渉シナリオにおける自らのレバレッジを強化するうえで誰もができる最高のことは、自分自身の価値を知ることなのです。

さらに、往々にして見過ごされているのは、小規模テナントが大企業テナントと共に同じ建物に入居することは滅多にないという現実です。面積50,000平方フィートのフロアは、49,000フィートのテナントと1,000平方フィートのテナントが共存できるものではありません。フロアをそのように分割することは不可能なのです。

大企業テナントは小規模テナントのためにはならない広大な床面積を有する建物を必要とすることが、しばしばあります。大企業は、建物全体でないにしても複数階を占有する傾向にあります。他方、小規模のテナントは、まとめて束ねられる傾向にあります。とはいえ小規模のテナントに対応する建物は多数存在します。事実、ニューヨーク市の商業ビル調査が実施されれば、大規模テナントよりも小規模テナントを対象とする建物の方がはるかに多いことが明らかになるはずです。そしてそのような建物では、小規模テナントが重要であることは確かです。そのような建物の家主は、自らの時間の大半を小規模テナントとのやり取りに費やしています。ですから、恐れることなく、リサーチを実施して公正と思われることを要請してみましょう。家主は小規模テナントの喪失を我慢できるはずがありません。