ニューヨーク進出の第一歩。店舗/オフィススペースは、ヴァイカス・パートナーズにお任せください。

ヴァイカスは、借手の利益だけを追求した、借手代理機能しか持たないの商業不動産ブローカーとして、トップでい続けることにコミットしています。

We only represent tenants.

適切なロケーションとスペース。的確な取引を、誠実性、知識と経験、そして透明性を持ってお届けします。

リース契約の交渉プロセスそのものが、敵対的という性質を持つ中、ヴァイカスは100%借手サイドに立ちます。そして、ヴァイカスはクライアント様から手数料をいただかないですし、仲介料は貸手側が支払いますので、お客様にはご負担がかかりません。またNY商業不動産業界の幅広いネットワークで、不動産取引に不可欠な専門家をご紹介します。NYの物件探しは、ヴァイカスに安心してお任せください。

Why You Need a Broker

賃料

これは明らかです。賃料とは、1年当たり1賃貸可能平方フィート当たりに対して支払う金額です。専門家による賃料交渉が、月額で何千ドルもの節減をもたらす可能性があります。

賃料免除

一部の家主は、リース契約期間の当初に1ヶ月分から12ヶ月分の賃料免除を提供します。ブローカーは、これをいつ、いかにして要請すればよいかを心得、テナントが必要とする最高の取引と「ゆとり」を獲得することができます。

転貸・譲渡条項

これは、テナントが縮小、拡張、合併を希望することとなった場合に、テナントに対処能力を付与する規定条項です。この条項は地雷原でもあります。何に合意しているのかを理解することを徹底すべきです。

営業経費条項

賃料は、建物の運営費用の増加を織り込み、毎年上昇していきます。賃料が建物の経費の実際の増額と連動するのか、それとも賃料の固定パーセンテージが経費とみなされるのか、そこを知る必要があります。

貨物エレベーター無料使用条項

テナントは、建物に入居する際、貨物エレベーターを何時間か無料で使用する権利を有します。引っ越しは通常、夜間に行われることが多く、エレベーターの時間外使用料金は高額に達する可能性があります。テナントが受ける資格を有する権利は必ず確保しましょう。

不動産税条項

基準年からの増分の比例配分ベースの金額が課税されます。100,000ドルから120,000ドルに増額され、テナントが建物の10%を占有する場合、そのテナントは20,000ドル増の10%、すなわち2,000ドルを納税することになります。基準年が正確であることを確認すべきです。

電気量条項

多くの家主にとって、電気料金は収益センターです。家主は、接続負荷 対 需要負荷、賃料に込み 対 子メーターで計測、1平方フィート当たり利用可能電力(ワット) 対 1平方フィート当たり賃貸可能電力(ワット)など、テナントが思いもよらない要領で電気料金を理解しています。ブローカーは、テナントに無駄が生じないよう導きます。

拡張選択権

テナントは、スペースについて「プット」を得ることができます。この場合、テナントはスペースを特定の時期に特定の価格で取得します。先買権/優先買取権(Right of first refusal、RFO)または最初に売却提案を受ける権利(Right of first offer、RFR)を得ることが可能で、これは固定価格、または「公正市場価格(FMV)」のパーセンテージ(往々にしてFMVの90~95%)のいずれかが可能となります。

更新条件

更新条件は、明け渡しを強制されないことを保証します。これはそれ自体、貴重なものとなり得ます。拡張選択権と同様、価格は、固定価格、または公正市場価格(FMV)のパーセンテージに基づく金額のいずれかとなります。

家主の寄与の課税措置

リース契約の文言次第では、家主がテナントのスペース構築のために費やす何百万ドルかは、テナントの組織の収入として認識される可能性があります。これは発生させてはなりません。

転居条項

家主は、より小規模な取引においてこの条項を要求します。なぜなら、1,000平方フィートを占有するテナントを動かせないために大型取引を行う選択肢を手放す、なんてことは耐えられないからです。重要なことは、家主がテナントを建物内で転居させる場合、転居先は広さおよび質において以前のスペースと同等またはそれ以上でなければならない点です。また、テナントの転居に際しては、家主が費用と経費を負担すべきです。

当初建設・改築条項

家主がテナントのスペースを建設する場合、テナントは、特別な配電ニーズが伴うか、クラスE防火システム設置の支払いを誰がするのかなど、何が含まれ何が含まれないかを理解したいはずです。

Selected Clients

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